Ein Immobilienprojekt basiert auf drei technischen Säulen: der tatsächlichen (und nicht geschätzten) Kreditaufnahmefähigkeit, der Energieeffizienz der Zielimmobilie und dem regulatorischen Zeitrahmen, der mittlerweile jede Transaktion umrahmt. Diese drei Dimensionen zu beherrschen, bevor man nach einer Immobilie sucht, vermeidet die meisten Blockaden, die zwischen dem Verkaufsversprechen und der Unterschrift beim Notar auftreten.
Verschuldungsquote und Immobilienkredit: Was Banken wirklich berechnen
Die Empfehlungen des Hohen Rates für Finanzstabilität (HCSF), die seit der Verordnung vom 4. Oktober 2021 rechtlich verbindlich sind und 2023-2024 erneut bekräftigt wurden, setzen den Banken einen strengen Rahmen. Zwei Regeln dominieren die Analyse jedes Kreditnehmerdossiers.
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Die erste ist die Verschuldungsquote, die auf etwa 35 % begrenzt ist, einschließlich der Kreditversicherung. Dieses Verhältnis wird auf das Nettoeinkommen vor Steuern berechnet, nicht auf das Bruttoeinkommen. Die zweite Regel betrifft die Begrenzung der Kreditlaufzeit, was mechanisch den Betrag verringert, den Haushalte mit bescheidenen Einkommen aufnehmen können.
Konkret wird ein Käufer, der bereits einen Teil seines Einkommens für einen Autokredit oder ein Studiendarlehen aufwendet, entsprechend in seiner Immobilienkreditaufnahmefähigkeit eingeschränkt. Die verfügbaren Ressourcen auf Pratique Immo helfen, diese finanziellen Abwägungen besser zu antizipieren, noch bevor man einen Makler kontaktiert.
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Das Kreditnehmerdossier ist ebenso wichtig wie die Immobilie selbst. Die Banken prüfen die Stabilität der Einkünfte, die Berufserfahrung und die Verwaltung des Girokontos über mehrere Monate. Ein wiederkehrender Überziehungskredit oder kürzliche Zahlungsausfälle können ausreichen, um eine Ablehnung auszulösen, selbst bei einer konformen Verschuldungsquote.
DPE und Klimagesetz: Das Energieetikett als Kriterium für den Immobilienkauf
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz (Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021) hat einen schrittweisen Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energieintensiven Wohnungen eingeführt. Immobilien der Klassen G und dann F sind oder werden von einer Mietpreisbremse und einem Vermietungsverbot betroffen sein.
Eine Immobilie der Klassen F oder G verliert sowohl ihre Vermietbarkeit als auch ihren Wiederverkaufswert. Der Kauf einer schlecht bewerteten Wohnung im DPE, ohne die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten im Gesamtbudget zu berücksichtigen, bedeutet, den tatsächlichen Preis der Transaktion zu unterschätzen.
Was der DPE für die Verhandlung ändert
Ein ungünstiger DPE stellt ein legitimes Verhandlungsinstrument dar. Der Verkäufer weiß, dass der Käufer eine Dämmung, einen Wechsel des Heizsystems oder einen Austausch von Fenstern finanzieren muss, um mindestens die Klasse E zu erreichen.
Drei Punkte verdienen eine systematische Überprüfung vor jedem Kaufangebot:
- Das Datum des Gutachtens: Ein DPE, der vor der Reform im Juli 2021 erstellt wurde, verwendet eine andere Berechnungsmethode und spiegelt möglicherweise nicht mehr die Realität der Wohnung wider.
- Die Art der im DPE-Bericht empfohlenen Arbeiten, die eine Schätzung der energetischen Maßnahmen gibt, die vorrangig zu korrigieren sind.
- Die Konsistenz zwischen der angezeigten Klasse und dem sichtbaren Zustand des Gebäudes (einfaches Glas, fehlende Dämmung im Dach, alte Heizung).
Eine Immobilie der Klassen A, B oder C zu wählen, schützt vor zukünftigen regulatorischen Entwicklungen und erleichtert den Wiederverkauf auf mittlere Sicht.
Lokaler Immobilienmarkt: Analysieren, bevor man besichtigt
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Stadt sagt fast nichts über den Wert eines bestimmten Stadtteils aus. Zwei Straßen, die durch einen Boulevard getrennt sind, können signifikante Preisunterschiede aufweisen, je nach Nähe zu Verkehrsanbindungen, der Qualität der Schule im Einzugsgebiet oder der Präsenz von Lärmbelästigungen.
Die Analyse des lokalen Marktes erfolgt auf der Ebene des Mikro-Stadtteils, nicht der Gemeinde. Die Datenbanken zu Transaktionen, die über die Dienste der Grundbuchämter zugänglich sind, ermöglichen es, die tatsächlichen Verkaufspreise (und nicht die auf den Anzeigen angegebenen Preise, die oft über dem unterzeichneten Preis liegen) einzusehen.
Stadtentwicklungsprojekte und Entwicklung des Stadtteils
Ein unbebautes Grundstück gegenüber dem gewünschten Gebäude kann zu einer Schule, einem Parkplatz oder einem sechsstöckigen Gebäude werden. Die Einsichtnahme in den lokalen Bebauungsplan (PLU) der Gemeinde ermöglicht es, die bebaubaren Flächen, Straßenbauprojekte und Dienstbarkeiten zu identifizieren, die die Umgebung der Immobilie in den kommenden Jahren verändern könnten.
Diese Überprüfung dauert weniger als eine Stunde im Rathaus oder auf dem Geoportal der Stadtplanung und kann eine große unangenehme Überraschung nach dem Kauf vermeiden.
Zusätzliche Kosten und tatsächliches Budget eines Immobilienkaufs
Der angegebene Verkaufspreis stellt nur einen Teil des Gesamtbudgets dar. Mehrere Posten kommen hinzu, und deren Summe kann die finanzielle Machbarkeit des Projekts verändern.
- Die Notarkosten, die im Altbau höher sind als im Neubau.
- Eventuelle Maklergebühren, die je nach Mandat variieren.
- Die Kosten für die Normen anpassenden oder energetischen Renovierungsarbeiten, die oft bei den ersten Besichtigungen unterschätzt werden.
- Die Wohnungseigentumskosten, deren jährlicher Betrag im vorläufigen Zustand vor der Verkaufszusage angegeben ist.
Diese Posten vor der Festlegung eines Suchbudgets zu addieren, verhindert, dass man sich in eine technisch unerreichbare Immobilie verliebt. Der verbleibende Betrag nach der monatlichen Kreditrückzahlung muss ausreichend sein, um die laufenden Ausgaben und unvorhergesehenen Kosten zu decken.
Ein gut durchdachtes Immobilienprojekt basiert weniger auf der Entdeckung des “perfekten Objekts” als auf der Solidität des zuvor festgelegten finanziellen und regulatorischen Rahmens. Die Energieklasse der Wohnung, die Realität des lokalen Marktes auf der Ebene der Straße und das präzise Wissen über die eigene Kreditaufnahmefähigkeit bilden eine Grundlage, die jede Besichtigung und jede Verhandlung effektiver macht.